近日，赣州经开区乾盛·T1公馆小区业委会贴出第三次公共收益分红公告：2027年1月1日分红，每户300元，按时缴纳物业费的业主都可领取。

　　两年前，这个有着617户住户的小区物业费收缴率只有60%；而在去年，小区物业费收缴率达到98.3%。两个数字之间，是一场持续两年多的规则重写。

　　选聘账：两难之间的第三选项

　　2024年4月以前，乾盛·T1公馆小区由开发商聘请的物业公司服务。据业委会梳理，前物业公司将电梯维保、年检、保险、公共用电等本应包含在物业费中的项目拆出，变相向业主收费近200万元；25台电梯维保弄虚作假，电梯异响、骤停、困人时有发生；消防控制室无人值班，大量消防设施失效。物业费收支不公开，12345政务服务热线接到的投诉不断，物业费收缴率一度只有60%，陷入“服务差—拒缴—服务更差”的恶性循环。

　　2023年8月，小区业委会完成备案，牵头人是已经退休的党员李金活。业委会成立之初，他便推动制定财务公开、议事表决、物业考核等制度。“有了办事规则，治理才能有规可循。”李金活说。

　　2024年1月，超过95%的业主同意提前解聘前物业公司。前物业公司走了，新物业公司怎么选？包干制，物业费用途不透明；酬金制，账透明了，却要无薪酬的业委会直接收物业费、请团队、配人员，扛不下来。李金活坦言：“两种都不是最好的选择。”在赣州经开区房管所、相关街道办事处和社区居委会指导下，业委会把包干制和酬金制好处拢到一起，设计出“利润定额包干制”，经公开招标后与深圳中民物业管理有限公司签约，于2024年4月1日入驻。

　　利润账：固定比例锁住什么

　　赣州经开区房管所副所长高艳玲介绍，乾盛·T1公馆小区“利润定额包干制”这一模式有三个特点：一是利润定额，物业公司每年固定从营业收入中提取固定比例利润；二是专业外包，园林、绿化、消防等外包专业公司，物业公司从“大包大揽”转为协调者、管理者；三是第三方审计，业委会每季度聘请审计机构核对收支，向全体业主公示。

　　固定利润比例写进合同，但不是无条件拿——利润与年度物业费收缴率、服务质效评价挂钩，服务考核达标才可计提；运营亏损由物业公司自行承担。利润比例固定了，物业公司再靠压缩服务开支“挤”利润就没了意义，想多挣钱，只有把服务做好、把收缴率做上去一条路。

　　专业分包同步落地。电梯维保签约原厂专业机构，24小时驻场，近两年实现电梯零下坠、零困人、零异响，成为该品牌全球维保培训推广案例中全国唯一入选的住宅小区。消防设施维护委托具备资质的企业，消防控制室实行24小时双人双岗、持证上岗。

　　账本也摊开了。物业费全部进入专用监管账户，专款专用。业委会每季度聘请第三方审计机构，把人员工资、电梯消防维保、绿化采购、公共能耗一笔一笔核对，出具审计报告，在公告栏、业主微信群公示。停车场运行、电梯广告、场地租赁等公共收益全部纳入业委会对公账户，每季度公示，全额归全体业主所有。

　　现在承接乾盛·T1公馆小区物业服务的是深圳市中民物业赣州兴国路分公司。该分公司负责人黄冲告诉记者，投标时从没听说过这个模式，集团研判后认为它适应物业行业基层治理新形势，对公司发展也有好处。运行两年，公司拿到了相应利润，对股东和员工有交代，业主对服务也满意。

　　核心账：公共收益反哺小区治理

　　激励机制立竿见影。在乾盛·T1公馆小区，连续两年年底预存下一年度物业费的业主现在超过一半，2025年小区物业费收缴率达到98.3%，12345等平台接到的小区投诉量相比改革前下降85%。依托结余资金，小区持续进行智慧化改造：AI门岗机器人值守系统今年国庆期间正式投用，成为江西省第一个用上机器人值守系统的小区；增设高空抛物监控、人脸识别门禁、园林自动喷淋等装备。停车治理清理“僵尸车”释放30余个车位，盘活外围闲置地块新增180余个车位，2025年停车公共收益26万余元。

　　“利润定额包干制”模式正在被复制。赣州丽景江山小区组织80多名业主参观后，超过92%的业主同意采用“利润定额包干制”，目前已进入公开招标阶段。

　　李金活说，这套模式核心就三件事：合同把利润定死、第三方审计晒清账目、高风险项目交给专业机构。但它也不是万能药，落地要有合法备案、有公心肯实干的业委会，程序依法依规，离不开社区、街道和住建房管部门的指导监督。至少在这个617户的小区里，物业费不再是一笔“糊涂账”。（记者刘元元 王佳）